Khi nhắc đến lĩnh vực đất đai, hai thuật ngữ khá phổ biến và thường gây nhầm lẫn là “đất khai hoang” và “đất lấn chiếm”. Để có thể phân biệt đúng, ta cần hiểu rõ mỗi loại đất là gì và nguồn gốc hình thành chúng.
Đất Khai Hoang là gì?
Trước hết, theo Luật Đất đai hiện hành, không có định nghĩa cụ thể dành cho đất khai hoang. Thuật ngữ này được đề cập từ trước ngày 27/11/2017 theo Thông tư 52/2014/TT-BNNPTNT, nhưng từ sau ngày này đã không còn hiệu lực. Tuy nhiên, trong thực tiễn, đất khai hoang vẫn thường được nhắc đến và hiểu theo cách đơn giản là những khu đất chưa được Nhà nước giao hoặc cho thuê nhưng đã có người sử dụng. Những khu đất này thường là đất hoang hóa hoặc dùng mà không thuộc quyền của bất kỳ tổ chức hay cá nhân nào khác.
Sử dụng đất khai hoang nghĩa là sử dụng đất mà chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý cần thiết như giao đất hay cho thuê đất từ cơ quan có thẩm quyền.
Phân biệt “Lấn Đất” và “Chiếm Đất”
Ở chiều hướng khác, việc “lấn đất” và “chiếm đất” được định nghĩa rõ trong Luật Đất đai. Nghị định 123/2024/NĐ-CP đã không giải thích chi tiết nhưng vẫn nêu mức xử phạt cho các hành vi này. Cụ thể, khoản 9 và 31 Điều 2 Luật Đất đai nêu rõ:
- Chiếm đất – Đây là hành vi sử dụng đất mà Nhà nước quản lý hoặc đất của người khác mà chưa được cho phép từ cơ quan có thẩm quyền hay từ chủ sở hữu hợp pháp.
- Lấn đất – Đây là việc chuyển đổi mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích mà chưa được phép từ cơ quan nhà nước có liên quan.
Trước đây, Nghị định 91/2019/NĐ-CP đã định nghĩa chi tiết về lấn và chiếm đất trong các khoản 1, 2 Điều 3:
- Lấn đất: Mở rộng diện tích bằng cách di chuyển ranh giới, không có sự đồng ý từ phía cơ quan chức năng hoặc người sử dụng đất hợp pháp.
- Chiếm đất: Bao gồm các hành động tự ý sử dụng mà chưa có sự đồng ý từ cơ quan nhà nước hay chủ sở hữu, hoặc sử dụng khi thời hạn đã hết mà không được gia hạn.
So sánh Đất Khai Hoang và Đất Lấn Chiếm
Điểm khác biệt cơ bản giữa đất khai hoang và đất lấn chiếm nằm ở nguồn gốc và pháp lý của chúng:
- Đất Khai Hoang: Đã được sử dụng trên thực tế nhưng chưa qua thủ tục giao đất hay thuê đất từ Nhà nước.
- Đất Lấn Chiếm: Đã thuộc quyền sở hữu của một cá nhân hoặc tổ chức khác, nhưng bị sử dụng trái phép bởi người khác.
Đất Khai Hoang và Đất Lấn Chiếm Có Được Cấp Sổ Đỏ?
Một câu hỏi thường gặp là liệu đất khai hoang hay đất lấn chiếm có thể được cấp Sổ đỏ hay không. Về đất khai hoang, đa phần loại đất này không có giấy tờ về quyền sử dụng, tuy nhiên, vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng đủ điều kiện tại Luật Đất đai 2024.
Điều kiện để cấp Giấy chứng nhận cho đất khai hoang:
- Đảm bảo đất không có tranh chấp.
- Là đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân trực tiếp khai hoang và sử dụng.
- Nếu vượt hạn mức giao đất nông nghiệp được cấp, cần chuyển sang thuê đất của Nhà nước.
Với đất lấn chiếm, tùy trường hợp cụ thể, có thể bị thu hồi hoặc được cấp Giấy chứng nhận. Điển hình là:
- Diện tích lấn chiếm thuộc hành lang bảo vệ công trình công cộng nhưng sau khi điều chỉnh quy hoạch, không còn thuộc diện thu hồi sẽ được xem xét cấp Sổ đỏ.
Khi nào được cấp Sổ? Khi nào bị thu hồi?
- Sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch hiện tại: Có thể được cấp Sổ đỏ.
- Không phù hợp quy hoạch: Được tạm sử dụng cho đến khi bị thu hồi, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng và đăng ký đất đai.
Kết Luận
Việc hiểu rõ đất khai hoang và đất lấn chiếm giúp nhà đầu tư và người dân có cái nhìn rõ ràng hơn và đưa ra quyết định đúng đắn trong giao dịch và quản lý đất đai. Mặc dù có những thách thức pháp lý nhất định, nhưng nếu tuân thủ các điều kiện hợp pháp, vẫn có thể sở hữu hợp pháp những mảnh đất này. Nếu còn thắc mắc, đừng ngần ngại liên hệ với ULR.VN để được tư vấn chi tiết, cụ thể hơn.
