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    田园综合体:“投资是否赚钱,70%靠拿地”
    时间:2018-12-14 10:08:26
     

    第一:拿什么?

     

    旅游投资界有一句很经典的话,叫“投资是否赚钱,70%靠拿地”。

    首先要明确什么土地能够用,什么土地不能够用。田园综合体怎么拿地?靠什么拿地?拿什么地?

    田园综合体不像传统的景区,地产,拿什么?首选农村集体建设 ,四荒地, 农村集体建设用地分为宅基地、经营性建设用地、公共设施和公益性建设用地三类。

    宅基地的使用对于田园综合体开发来说是最具有商业价值的。目前它有两种使用方式,第一种是宅基地“三权分置”,“三权分置”的政策从承包地应用到宅基地上了,宅基地既保留了原来的体制,又可以盘活用足城市资本,也可以进行经营,可以直接进行特色小镇、民宿等旅游开发利用。

    例如浙江桐庐,就是首先把宅基地确权,农民把宅基地卖给村集体,村集体和城市资本合作共同开发民宿。第二种方式就是国务院一号文件所提出的“允许利用宅基地建设生产用房“,将零散的宅基地集中起来之后,做田园综合体或者特色小镇的产业用地。
     


    另一个值得关注的是农村集体经营性建设用地入市,农村集体经营性建设用地入市是指在符合规划、用途管制和依法取得的前提下,允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股,实行与国有建设用地使用权同等入市、同权、同价。

    入市需符合以下条件:一是必须是在33个土地改革试点县市才能允许农村集体经营性建设用地入市;二是拟入市用地必须是建设用地,农田等其他非建设用地是不能入市的;三是拟入市用地必须符合城乡规划;四是拟入市用地出让用途有限制,正常是只能作为工作、商业、仓储等经营性用地,不得用地房地产开发。

    当前来说比较成功的几个案例,都是在宅基地和农村集体经营性建设用地这两块来做的突破。这两块地的改造,基本上都是围绕着一线二线城市或者核心城市,三线强城市的一些中心城市周边。

    农林用地主要包括国家林权用地和村集体林权用地。无论哪种用地,都要明确一个很重要的问题,那就是林业设施用地不超过10亩。这是一个巨大的坑,例如,有1万亩的森林,那么3%的林业用地换算下来是多少?很多人理解是300亩建设用地,其实是不是这样的,它有一个上限。

    除了以上几种地外,在整个田园综合体开发中最好用的地是什么?四荒地。具体为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地。国家基本上围绕着一个政策:谁治理谁使用谁保护谁受益,允许“四荒”使用权一定50年或更长的时间不变。

    另外,一定要注意生态保护红线和土地使用年限的问题。

    生态保护红线指在生态空间范围内具有特殊重要生态功能、 必须强制性严格保护的区域,是保障和维护国家生态安全的底线和生命线,通常包括重点生态功能区域以及生态环境敏感脆弱区。纳入生态保护红线的区域,禁止进行工业化和城镇化开发,从而有效保护我国珍稀、濒危并具代表性的动植物物种及生态系统,维护我国重要生态系统的主导功能。红线一定不要碰。

    耕地的承包期一般是30年,草地的承包期一般是30年-50年,林地的承包期一般是30年-70年,经国家同意可以延长

    一招可以解决“土地坑”,那就是做所有的文旅项目投资,去看它的土地利用规划图和土地使用生态红线保护图。
     


     

    第二:怎么拿?

     

    该怎么做:田园综合体开发必须要明确当地土地规划中其园区所占土地的用途,符合规划使用条件的要积极争取土地建设使用指标,以满足田园综合体园区对建设用地的要求。策划需求,规划需求,可行性方案!前期必须准备的东西!

    以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐,以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地,必须依法依规按建设用地进行管理,而非按农用地管理。

    进行建设用地进行管理就必然涉及农用地转用审批手续,农业设施兴建之前为耕地的,非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。这在无形中既增加了休闲农业开发建设成本,而且也使得田园综合体开发变得更为复杂,甚至会使部分田园综合体项目夭折。
     

     

    第三:田园综合体要防止土地利用当中的政策风险

     

    指乡(镇)村建设用地,乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地,主要包括:乡(镇)村公益事业用地、公共设施用地、农村居民住宅用地。

     

    1.利用基本农田有哪些限制

    农地分基本农田和非基本、一般性农田,基本农田得国务院批;

    不要超越土地利用规划;

    土地要用途管制,这是国家的基本原则;

    城市建设用地挂钩指标不得已以劣地换好地、不得置换基本农田。

     

    2.有关农用地的一些政策限制

    严禁随意扩大设施农用地范围;

    以农业为依托的休闲观光的地按照建设用地的管理,税收不一样;

    必须依法依规按照建设用地进行管理,而非按照农用地管理;

    土地用途,所有土地用途转换都必须部交钱;占补平衡。

     

    3.利用政策弹性空间小把戏不可持续,如何走征途拿地才有保障

    我们建议通过正规渠道,立项审批申请建设用地,虽然条件比较多。但是也不要投机取巧,钻漏洞,当心自食其果。

     

     

            四:如何规避这些限制?

     

    有些人在田园综合体开发中,可能会使用以下六种方式来规避休闲农业用地限制:

    1.用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设;

    2.以建设临时生产用房名义进行修建;

    3.修建水泥柱,将建筑物腾空,以满足不破坏耕作层的要求;

    4.修建木屋或钢架房,即使查处也能低成本拆除;

    5.以建设温室大棚的方式建餐厅;

    6.用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。

     

    但是,以上方式为规避政策的监管,打了“擦边球”,还隐藏着很大不确定性和风险。还请大家注意!

    最合法安全的方法就是通过立项审批,申请建设用地,这当然也是最困难的方法,拿地费用也相对很高。

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