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    对2018房地产5大趋势判断,看你到底有没有能力抓住!
    时间:2018-10-19 09:18:24

    对未来的房地产市场有以下5个判断,其中第5个是核心。
     

     
     

    全面调控可能在长效机制出台后结束

    从时间上来看至少还有2年

    之前,地产行业内对全面调控什么时候结束,有2个判断:

    一是2017年10月底结束,二是2018年3月结束。

    2个判断,都是根据历史经验作出的,但事实证明,这2个判断都错了。

    2个判断为什么会错?

    作出这2个判断的人,认为房地产是拉动经济上行的动力,而政府希望经济上行,所以,一旦条件允许,就会启动房地产。

    而认为,现在情况已经发生了变化:

    1、从全国层面来讲,中央已经反复强调“房住不炒”,显示了足够的决心。中央拥有绝对权威,其制定的政策,一定会保持稳定,不会受短期经济波动的影响。

    也就是说,即使经济在“L”型那一横上保持比较长时间,也不是不能接受的。

     

    2、对于地方政府来说,鉴于我国社会主要矛盾已经发生变化,要获得政绩,GDP已经不是唯一因素,政治正确很重要,“好”和“多”一样重要。

    在当前情况下,保持房价稳定,让经济“脱虚向实”发展实业,才是正确的方向。

    那么,全面调控将来会不会结束?认为还是会的。有以下2个原因:

    1、现在的“五限”等政策,没有统一,看上去并非长效机制的一部分。

    2、中央明确提出,市场要在资源配置中起“决定性”作用。“限售”、“限价”等措施,未来可能会被更市场化的,作用于供需的措施所取代。

    那么,长效机制什么时候出台,本轮全面调控什么时候结束?

    大佬们比较一致的一个判断是:

    最快可能也要2年以后。而长效机制中,租购并举、限制个人持有,应该是主要内容。

    大周期没了,每个区域都有自己逻辑

    别人赚大钱的地方你可能会亏本

     

    前不久听说了一些扩张中的房企的悲剧。

    从三四线进入一二线,进入的目的是为了迅速扩大规模,结果规模没有扩大,其一季度的利润还大幅下降了。

    其在一线招拍挂获得的一个住宅项目,遇到限价以后,怎么算都没有利润,目前不敢去拿预售证,也不知道等下去会是什么结果。

    其在另一个一线城市获得的旧改项目,包含一部分产业地产,于是就找了号称专业的另一家小房企合作开发,自己则出面借钱。结果是项目一直处于停滞状态,合作方的能力和效率,被发现有问题。

    这家房企的问题,就是在于没有认识到:

    1、全国性的大周期已经不复存在,全国市场已经严重分化,每个区域都有自己独特的逻辑。

    2、同一块地,别人能赚钱,你不一定能赚钱,因为你们的资源、经验,和能力模型,都不一样。

     

    千亿房企算的是总账,打的是概率

    你盲目跟进可能血本无归

    对于千亿房企来说,他们已经脱离了单项目竞争,他们算的是总账。

    ❶  在把控风险方面,不一定每个项目都能赚大钱,在保证效率的情况下,有个别项目持平甚至略有亏损,也是可以接受的。

    ❷  项目之间是互相配合的。甲项目是为乙项目打品牌做铺垫,丁项目是为丙项目还历史上欠下的人情。还有部分国企,他们做某些项目根本不是为了利润。

    ❸  对千亿巨头来说,周期性的风险已经很小,因为他们可以根据市场变化,调整全国各地的推盘节奏,永远有处于高潮的地方。他们融资成本相对较低,一个项目等二年再推也不是不可以。

    ❹ 千亿房企更类似于金融投资集团,各区域才是真正操盘的。巨头们都不惜重金,挖了解各地实际情况的城市总、操盘手。

    而中小房企的优势,就在于因地制宜打阵地战,或者在一个城市做深耕获取区域规模优势。

    所以,中小房企在没有搞懂巨头们的真实意图之前,千万不能跟着千亿巨头去做项目。

    因为,他们根据自己的能力和规模设定的赚钱逻辑,你即使看懂了,也没法学习。

    调控力度不会超出承受极限

    跑赢大部分同行,就能全面胜出

    调控重重加码,有很多地产人担心房企会失去生存空间。认为,这是杞人忧天。

    1、你的对手其实不是政策,而是同行。

    2、如果一件事情,所有同行都接受不了,那么这件事情可能就会改变。

     

    政策里的生存空间有多大?限价是表现最明显的一个政策!

    卖地的时候,以后房子的销售单价都确定了,你就是在有限的空间里,凭自己的本事赚钱。

    但是,如果一块地所有房企都觉得没办法赚钱,地方政府就会让步。

    同样逻辑,如果一个市场,所有房企都觉得活不下去,政策就会调整。因为市场上总要有房子卖啊!

    之前一线限价,很多房企都说自己的项目赚不到钱,可是后来实在挺不住了,开盘之后一算账,大部分还是有10%--20%的利润的,亏本的是少数。

    所以,只要你能跑赢大多数同行,你就能获得最终的胜利。

    怕就怕在同样严酷的环境下,别人都能赚钱,你却赚不到钱,这里面的差距在于能力……

     

    机会不再是所有人的机会

    资源+能力=成功

    其实,总结一下上面说的几条,你会发现一些共同的东西:

    第二条结论是:一线、三四线,都是有人能赚钱,有人不能,差别在于能力模型不同。

    第三条结论是:同一个城市,千亿房企进去是对的,你跟进可能是错误的,因为基础不同。

    第四条结论是:同一块地,大家都不能赚钱的话,政府可能会让步,但让步之后,有人能赚钱了,有人还是没法赚钱。

    下面来说最重要的结论:

    之前,房企认为资源最重要,只要手里有地,总能找到赚钱的办法。

    但是之后,能力和资源同样重要。只有资源,没有能力,将不能成功。

    大周期下,市场大起大落,只要不踏空,大家都能赚到钱,只是赚多赚少的问题。

    但是以后,如果没有能力,你不敢拿的地,别人拿去能赚大钱!甚至你已经拿到手,但是觉得会亏本的地,卖给别人,别人一样能赚钱。

    那么你就被淘汰出局了。

    那么,除了上面提到的因地制宜的能力,能力到底还包括哪些呢?

    一、快周转能力、借到便宜钱的能力、成本能力,决定了你敢不敢拿利润空间小的项目

    一个项目,楼面价和销售价都已经确定,你经过测算,项目利润只有5%,无论如何也不敢拿。可是一个巨头计算的结果,利润却有18%,于是坚定拿下!

     

    二、运营能力、金融能力,决定了你敢不敢拿自持项目

    在未来的长效机制中,“租购并举”一定是主要内容。而要有足够的出租房源,依靠存量是不够的,所以,将来的项目,要求持有一部分,乃至全部持有,可能将是常态。对于自持项目来说:

    1、运营能力决定了你能否靠租金和服务赚钱。

    2、金融能力决定了你能否在租金服务赚钱之后,把未来的利润变现。

     

    三、嫁接其他行业,乃至直接从事其他行业的能力

    房地产行业,和几百个行业相关。不过,因为过去行业利润很高,各种限制又少,房企并不看重这个。可是未来,这个越来越重要了。

    要嫁接某个行业,就要真的懂那个行业。

    做机器人产业园,就要懂机器人;做物流小镇,就要懂物流。只有懂了,才能做好,才能选择最好的企业和商家入驻,才能运营好。

    有的房企,目前已经不再满足于“懂”,而是自己挺身而出,直接做产业了。

    对于一家有其他产业的地产集团来说,与地方政府谈判的时候更占优势,而且后期项目所有环节产生的利润,包括政策性让利和政府补贴,其都可以分一杯羹。

     

    最后,想说2句话:

    1、地产行业还蕴藏着巨大的红利,但是只会分给有能力、有准备的企业和个人,那种雨露均沾的行业红利再也不存在了。

    2、天下的事情,最难的就是“知行合一”,说说很容易,想清楚也比较容易,但要真的开始干非常难!但只要开始干了,就有成功的可能!


     

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