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    全面解析:特色小镇土地政策与用地指标
    时间:2019-03-05 16:21:57
             特色小镇作为新生事物,对土地的需求与以往其他建设项目有所不同,就政策供给端而言,土地政策很多,集成应用的空间很大。但是,目前还缺乏专门针对特色小镇的政策,供需对接不易。



             特色小镇的土地政策,从中央层面的政策看,《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》中的第6条“完善土地利用机制”为解决特色小镇用地问题指出4条解决路径:
              ①规范推进城乡建设用地增减挂钩
              ②建立城镇低效用地再开发激励机制
              允许存量土地使用权人在不违反法律法规、符合相关规划的前提下,按照有关规定经批准后对土地进行再开发;
             ③因地制宜推进低丘缓坡地开发
             ④完善土地经营权和宅基地使用权流转机制
             这里面含有两块,一块是流转,取得一定年限的使用权;另一块是农民有偿自愿退出,退出后减少的乡村用地指标可以通过第一种方式转化为增加的城市建设用地指标。
             到各地方层面,其土地政策又不尽相同,各省、自治区、直辖市的特色小镇用地政策都是在《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》原则性意见基础上的细化。按照对现行政策的梳理结果,总体来说,有30余种用地解决方案可供特色小镇使用。

             一、使用存量国有建设用地
             1.批准使用:市政道路、公园、绿地、广场等属于公共用地,办理批准使用手续,即批准用于建设市政道路等,可以发建设用地批准书,但不用发划拨决定书或出让合同等。这些用地在土地登记时也是只登记不发证。需要注意区分建设单位、管理单位与土地使用权人的不同。
             2.国有土地划拨:行政方式。
             3.国有土地使用权出让:协议或招拍挂方式。
             4.国有土地租赁:协议或招拍挂 。
             5.国有土地使用权作价出资或入股:协议方式。
               除批准使用和划拨外,其他三种方式属于有偿使用。其中,出让和国有土地租赁的具体配置方式包括协议、招标、拍卖和挂牌四种,作价出资或入股因有明确的使用者,只能通过协议方式配置。

     
             二、圈内农用地办理转用、征收手续后依法提供给具体项目
             土地利用总体规划所确定的城市村镇建设用地,被称为“圈内用地”。
    为实施规划,需要占用圈内用地,涉及农用地的,应当办理农用地转用审批手续;涉及集体所有土地的,应当办理土地征收审批手续。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地由市、县人民政府批准,由市、县国土资源部门依法供应。
     
             三、圈外单独选址建设项目用地
              能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需圈外土地的,经批准可以在圈外单独选址建设。
              涉及农用地的,应当办理农用地转用审批手续;涉及集体所有土地的,应当办理土地征收审批手续;土地供应方案在办理农用地转用和土地征收时一并批准。

     
     
              四、使用国有农用地
              建设需要使用国有农用地的,应当在办理农用地转用审批手续转为国有建设用地后,依法办理供应手续,不用办理征收手续。
     
              五、直接使用集体建设用地
             有六种情形可使用集体建设用地:
             1.乡镇村公益事业、公共设施用地。
             2.村民住宅。
             3.集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的。
             4.以集体经济组织为主体开发建设公租房、乡村休闲旅游养老等产业,或者以集体建设用地使用权作价出资入股、联营与其他企业合作开发此类产业的。
             5.在33个农村“三块地”改革试点,集体建设用地使用权可以出让、租赁、作价出资或入股,用于商品住宅以外的经营性项目。
             6.返乡下乡创业人员,可依托自有和闲置农房院落发展农家乐;也可通过租赁农房或与拥有合法宅基地、农房的当地农户合作改建自住房。

     
     
             六、使用国有未利用地
             建设项目可以使用土地利用总体规划确定的国有未利用地,不需修改规划,也不用办理转用和征收手续,直接批准用地。

             七、使用集体未利用地
              可以参照方案五,直接作为集体建设用地使用。而国家建设项目使用集体未利用地的,应当办理土地征收审批手续后依法供地;不需要办理农用地转用手续,不需要用地计划指标,不缴纳新增费和耕地开垦费。
     
              八、使用设施农用地
             设施农用地不包括以下用地:
              1.经营性粮食存储、加工和农机农资存放、维修场所;
              2.以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐;
              3.各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地。

     


             九、结合土地整治、村庄整治安排用地
             土地整治是对项目区内田、水、路、林、村等的综合整治和统一安排,必然涉及到项目区内各类用地的重新布局、安排和产权调整。
            各地应依据经批准的土地整治实施规划,相应调整项目区内各类用地产权和地类,直接为项目区内原用地单位整治后的用地办理相应用地手续,不再办理农用地转用审批手续,也不占用指标。安排原用地者用地后的剩余部分,应当依法办理供地手续。

             十、使用四荒地等未利用地
              四荒地:荒山、荒沟、荒丘、荒滩 ;
              使用方式:承包经营、四荒地拍卖、流转;
              使用年限:最长50年;
              使用方向:开荒造林、治沙改土以及休闲农业、设施农业等,用于非农业建设需要审批。
              除此之外,根据项目具体需求不同,还有填海造地、临时用地、先行用地、一般采矿用地、石油天然气钻采及配套用地、闲置地处置与利用、工矿废弃地利用或复垦置、低效地再开发利用、管线用地(需设置地役权)、低丘缓坡用地、光伏用地、新产业新业态用地以及农村 党建、医疗、图书、体育等配套用地等用地解决方案可供选择。
             文章来源:智美旅游策划管理

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