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    南宁楼盘“变身” 小区变更规划到底谁说了算?
    时间:2014-05-07 15:58:52

    [导读]小区规划无不触动业主敏感的神经。南国早报记者调查部分小区规划变更时发现,多数小区在更改规划的过程中存在公示不到位、信息不透明,常常由开发商单方面决定。

    小区规划无不触动业主敏感的神经。南国早报记者调查部分小区规划变更时发现,多数小区在更改规划的过程中存在公示不到位、信息不透明,常常由开发商单方面决定。那么,小区规划变更究竟由谁说了算?记者在采访中了解到,南宁立法部门正在酝酿出台新的地方规划法规,与旧的法规相比,增加了变更规划的流程,明确了要通过公示、听证会、论证会等方式征求利害关系人意见。

    规划部门 变更规划有严格流程

    据悉,《物权法》第七十六条规定,小区改建、重建建筑物及其附属设施,“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。《中华人民共和国城乡规划法》也规定,小区规划确需修改的,应当采取听证会等形式,听取利害关系人的意见。
    南宁市规划局建设工程管理科一名负责人说,小区变更规划一般有3种情况:一是开发商在未取得合法手续,擅自变更规划;二是开发商提出变更规划申请,规划部门审批认可;三是由于小区周边的规划发生变更,影响到小区内的原规划,规划部门就主动变更小区内的规划设计。无论是何种情况,该局会通过现场告示、规划局官方网站等方式进行公示,还要召开听证会,充分听取相关业主的意见。

    该局有关人士介绍了小区规划调整的具体程序:涉及小区总平规划调整和变更容积率的,一般按照“建设单位申请-专家论证-公示、听证等方式征求意见-城乡主管部门建议-政府批准-技术审查”办理;如总平规划调整不突破规划条件的,按照“建设单位申请-公示、听证等方式征求意见-技术审查”办理。
    业主心声 难防公示听证“走过场”

    在走访中,有不少业主表示,尽管他们反对开发商变更规划,但最后小区的规划还是发生了变更,公示和听证会不过是走过场。

    南宁市规划局城市规划科的有关人士表示,在小区变更规划过程中,要充分考虑各方的利益和实际问题:不是开发商申请,就一定能变更规划;也不一定是业主反对,就能阻止规划变更。如果小区周边规划发生变更,影响到开发商的切身利益,那么开发商的规划变更请求,也许就会获得批准。如开发商擅自变更规划,南宁市规划管理监察支队将依据有关法规对其严肃惩处。

    另外,南宁市规划局对“关于听取利害关系人的意见”也作出了书面答复:因现行的规划中未明确规划总平调整需征得利害关系人同意的数量比例,从尊重客观事实,公平、公正的角度出发,我局对利害关系人提出的意见十分重视,通常通过组织协调双方协商,并对规划方案予以修改完善。双方意见分歧较大的,依法组织听证,并将听证结果上报市人民政府研究确定。

    法律人士 变更必须由业主“点头”

    三分之二的业主同意,法律明文规定的这一业主权利常常被忽略,是法律方面有漏洞吗?本报南国法援公益律师赵明堂认为,“无论是从门类来说,还是从条文来说,都完全足够用了,只是相关部门选择性失明”。他认为,小区的整体规划是不少业主决定是否购买的一个参考条件,也是影响买方产生购买意向的重要方面,因此根据《合同法》的相关规定,小区规划也属于合同的一部分。虽然在商品房买卖合同中,没有特别约定架空层、绿地等共有部分的产权及规划细节。
    赵律师说,小区规划在建设的时候,即出售之前,是一个行政管理的法律关系;在建成后没卖出之前,开发商还是所有权人,他可以提出变更规划申请,有关部门可审批同意变更;一旦卖出,所有权人就是业主,若要变更,只有业主通过一定的程序,申请变更才合法,“如若在房产出售之后,相关部门仍同意开发商的申请,那行政机关的审批也是不合法的”。

    “如果开发商在出售了部分房产之后,想要变更规划,那也得征求其他业主的意见”,赵明堂说,没有卖出的部分,开发商还是所有权人,也是业主,他可以行使相应的业主权益,但也不能随心所欲地申请变更规划,要依照法律程序,征求其它业主的意见或者召开业主大会。

    酝酿新规 变更必须征求业主意见

    尽管《物权法》已经明确规定小区重大事项需征求三分之二业主同意,但2012年修订的《南宁市城市规划管理条例》规定,“需要变更建(构)筑物使用性质的,必须报原审批的规划行政主管部门批准”,但没有明确要求听取利害人意见以及征得三分之二业主同意。

    记者从南宁市人大常委会了解到,一般来说,上位法中规定了的细节,地方法规中可以不再赘述,可直接按照上位法的规定来操作。因此,市民对两法相冲突是一种误解。对于法条的具体操作,职能部门做出一些实施细则。

    对于是否需要进一步完善地方法规的疑问,南宁市人大常委会相关负责人给予了肯定的答复。据悉,南宁市十三届人大常委会第十五次会议审议通过了《南宁市城乡规划管理若干规定》,目前正依法报请自治区人大常委会批准。新法规出台后,《南宁市城市规划管理条例》将废止。据悉,《规定》较现行的《条例》来说,内容中增加了变更规划的流程,拟严格限制建筑物规划使用性质的变更。如果要变更规划性质,应该根据不同情况通过公示、听证会、论证会等方式征求有利害关系人意见。

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